El crecimiento del seguro de Impago de Alquiler supera el 30%

Antonio Muñoz-Olaya, socio fundador y CEO de Grupo TAT.

Las previsiones para 2021 en el seguro de Impago de Alquiler son claramente, de crecimiento. Antonio Muñoz-Olaya, socio fundador y CEO de Grupo TAT y presidente de Cojebro, afirma que “los propietarios están cada vez más concienciados de los riesgos que corren”. La realidad es que este ramo ha crecido más de un 30% en los últimos meses, sin duda, impulsado por el temor a los impagos generados por la pandemia y la consiguiente crisis económica. “Esperamos que el crecimiento se mantenga en doble dígito durante los próximos ejercicios, aunque, probablemente, de forma algo más moderada”. En el futuro, se verán productos más integrales y modulares, nuevos nichos de mercado y cada vez se irán ampliando más las garantías, entre ellas, las relacionadas con la ocupación ilegal de inmuebles.

ENTREVISTA PUBLICADA EN LA REVISTA PYMESEGUROS Nº 107

La evolución que están teniendo los seguros de Alquiler ligados a la Defensa Jurídica, en opinión de Antonio Muñoz-Olaya, socio fundador y CEO de Grupo TAT, “está siendo muy positiva”. A ello ha contribuido la industria aseguradora (aseguradoras y mediadores), el sector inmobiliario y las agencias inmobiliarias. “Los arrendadores muestran su interés en proteger su patrimonio, no sólo por la renta que perciben, sino por los daños que los arrendatarios puedan producir al inmueble. Contar con un buen seguro de Alquiler que proteja el cobro de las rentas y, en su caso, ayude jurídicamente a acortar los plazos para recuperar el inmueble, es fundamental para alquilar con tranquilidad”.

La verdad es que la pandemia también ha contribuido a incrementar su contratación. “Un escenario de incertidumbre tan excepcional, al que se le añade un entorno económico y social durísimo, unido a una regulación normativa claramente proteccionista de los arrendatarios, son los ingredientes perfectos que contribuyen al aumento de la demanda de los seguros de Alquiler”, afirma Muñoz-Olaya. Que piensa que “la pandemia ha resultado un factor decisivo en el crecimiento de este tipo de seguros, ya que la morosidad en el alquiler de vivienda se ha convertido en la principal preocupación de los propietarios”.

Todo ello ha llevado a que los seguros de Impago de Alquiler hayan experimentado un notable crecimiento, superior al 30%, en el último año y medio. El CEO de Grupo TAT estima que “esta tendencia se va a mantener en las próximas anualidades”.

Desde un punto de vista asegurador y de gestión del riesgo, el seguro de Alquiler está íntimamente ligado al de Defensa Jurídica. Antonio Muñoz-Olaya señala que “el riesgo asumido por la compañía de seguros depende de las mensualidades impagadas, por lo que existe un interés claro en conseguir un rápido desalojo de la vivienda para evitar que el riesgo aumente. Por lo tanto, contar con una eficaz y cualificada defensa jurídica no sólo es fundamental para el propietario de la vivienda, sino también para la propia aseguradora”.

Deducible en el IRPF

Como argumento de venta, se puede esgrimir, entre otros, que la Ley del IRPF define una serie de gastos relacionados con el alquiler que el arrendador puede deducirse como, por ejemplo, los destinados a mantener la vivienda habitable (reparación de electrodomésticos, por ejemplo), el IBI, la tasa de limpieza o la recogida de basura. El seguro de Hogar y el de Impago de Alquileres también son deducibles. A esto se puede añadir las bondades propias del producto: cobertura de las mensualidades impagadas, deudas de suministros del inquilino moroso, indemnización por actos vandálicos, etc.

En el tema de la siniestralidad, la pandemia ha llegado a triplicar la morosidad del alquiler en 2020, alcanzando más del 15%. Sin embargo, en el caso de alquileres cubiertos por una póliza de seguro de Alquiler, este porcentaje se reduce a la mitad.

“La explicación -apunta Muñoz-Olaya- viene dada por la gestión del análisis financiero y la selección previa que realizan las aseguradoras o, como en nuestro caso, con nuestros propios analistas. Nuestra previsión a medio plazo es que el alquiler con seguro recupere la media de siniestralidad de antes de la pandemia, situada entre un 3,5 y un 4%”.

Algo que saben muy bien en el Grupo TAT, que llevan trabajando este ramo desde 2010, año en el que consiguieron la adjudicación, por Concurso Público, de la gestión integral de los seguros del Servicio de Intermediación del Alquiler del Ayuntamiento de Madrid y que, como afirma su CEO, “afortunadamente, hemos venido renovando hasta ahora. Este proyecto nos supuso una inversión importante en medios técnicos, tecnológicos y humanos, convirtiéndonos en especialistas de este ramo, dando soporte directo a nuestros clientes y a una importante relación de actividades sinérgicas, inmobiliarias, especialmente”.

La especialización es fundamental. Por eso, en Grupo TAT llevan muchos años formando a sus profesionales para dar el mejor servicio a sus clientes. Su departamento de suscripción asesora a los arrendadores acerca de la viabilidad del alquiler y de la necesidad, en algunos casos, de buscar otros inquilinos con una solvencia mayor. En numerosas ocasiones, se da la paradoja de que los clientes les piden asesoramiento jurídico sobre el arrendamiento propiamente dicho, más allá del seguro de Alquiler.

En Grupo TAT se cuenta con mucha experiencia en la comercialización y, sobre todo, en la postventa de este producto, y es muy valorado por sus clientes. “Así nos lo demuestran con su fidelidad desde hace muchos años. Todos lo decimos y escuchamos muy a menudo: en nuestro sector de la distribución es necesario que nuestro canal de corredores se diferencie del resto por un asesoramiento profesional especializado; éste es nuestro valor añadido a los clientes que nos diferencia de las líneas directas, los comparadores, la banca, etc.”, sentencia su CEO.

Crece el volumen de viviendas en alquiler

En la ‘Encuesta Continua de Hogares’, de Unespa, en el periodo 2013-2019, las viviendas en alquiler han crecido 13 puntos más que las viviendas totales. Cada día de estos siete años, el parque de viviendas en alquiler creció en 180 unidades, mientras que el parque de viviendas en propiedad disminuyó. Las viviendas en alquiler, y los riesgos asociados con el arrendamiento, son un mercado en clara expansión.

Las previsiones para 2021 en este tipo de seguros, desde el punto de vista de un corredor de seguros, son “claramente, de crecimiento. Los propietarios están cada vez más concienciados de los riesgos que corren y nuestro apoyo profesional en los acuerdos de colaboración que mantenemos con las agencias inmobiliarias ayudan mucho en su difusión. El seguro de Alquiler está creciendo más de un 30% en los últimos meses, sin duda, impulsado por el temor a los impagos generados por la pandemia y la consiguiente crisis económica. Esperamos que el crecimiento se mantenga en doble dígito durante los próximos ejercicios, aunque, probablemente, de forma algo más moderada”.

Sin perjuicio de que las previsiones de crecimiento pueden variar en virtud de cambios jurídicos, políticos y/o sociales, Muñoz-Olaya entiende que “va a tener un crecimiento sostenible alto. Además del aumento de nuevas operaciones, también hay que tener en cuenta que las rentas que pagan los inquilinos, cada vez, son más altas, lo que redunda en un aumento de las primas”. Recuerda que “las consultas derivadas del arrendamiento de inmuebles han crecido más de un 50% en el último año, configurándose como uno de los temas sociales sobre el que existe una mayor preocupación por parte de los particulares. Sin duda, es el mejor indicador de la existencia de un gran interés por parte del mercado potencial, cuya realidad reafirma esta tendencia”.

Impagos de más de 3.000 euros

Se puede decir que los seguros del Alquiler de Viviendas se han convertido en las herramientas más eficaces de garantía del alquiler y están reemplazando a los habituales avales bancarios. La razón la aporta el CEO de TAT: “Por su sencillez en la emisión y por la rápida y cualificada selección de riesgos, los seguros de Alquiler se están imponiendo como la mejor solución para los riesgos financieros que entraña una operación de alquiler. Es interesante señalar, a este respecto, que los inquilinos morosos dejan impagos por 3.179 euros de media a sus caseros. Ésta es una de las principales conclusiones del informe ‘El seguro de alquileres’, elaborado por ‘Estamos Seguros’, iniciativa divulgativa de Unespa para fomentar la cultura aseguradora. A eso hay que añadir que la exigencia del aval bancario, a menudo, reduce las posibilidades de contratación, llegando a poder perder buenos candidatos. Además, la defensa jurídica, es el quid de la cuestión: con la cobertura jurídica del seguro, se pueden iniciar los trámites de desahucio o de recobro”.

El seguro no deja de ser un contrato de adhesión, con una serie de garantías que vienen prefijadas por la aseguradora. No obstante, en el caso de TAT, “contamos con condiciones especiales que nos permiten una mayor flexibilidad y mejores posibilidades de contratación. En cualquier caso, este tipo de seguros ofrece a los propietarios todas las garantías necesarias para garantizarles la estabilidad económica en su operación de arrendamiento. Ofrece la defensa jurídica necesaria y la cobertura de los actos vandálicos producidos por los inquilinos, permitiendo contratar sumas aseguradas que cubran el 100% del riesgo de impago”.

La propia evolución del mercado del alquiler ha generado diferentes modalidades de alquiler como son el alquiler vacacional, el alquiler con opción a compra, el subarriendo total o parcial de una vivienda, etc. y, en este sentido, se queja Antonio Muñoz-Olaya, “no todas las aseguradoras están dando una solución completa”.

Ocupación ilegal de inmuebles

El mercado del alquiler está en pleno auge. Prueba de ello son las diferentes políticas económicas que los diferentes gobiernos van implementando. El CEO de Grupo TAT piensa que “existe mucho recorrido para este tipo de seguros porque, realmente, ha experimentado pocos cambios desde su creación. En el futuro, veremos productos más integrales y modulares, nuevos nichos de mercado y cada vez se irán ampliando aún más las garantías, entre ellas, las relacionadas con la ocupación ilegal de inmuebles”.

Precisamente, ya se han comenzado a comercializar seguros de Asistencia Jurídica para ocupación ilegal de viviendas. Muñoz-Olaya explica que “se trata, en su mayor parte, de nuevas garantías incorporadas a las carteras de seguros de Hogar. Incluyen prestaciones como la defensa jurídica, los costes de manutención y alojamiento mientras dura la ocupación, los honorarios de intermediación para conseguir la salida de los okupas y la asistencia psicológica para poder gestionar emocionalmente una situación de tanto estrés. Considero un acierto la inclusión de estas nuevas garantías ya que responden a un riesgo creciente sobre el que existe mucha preocupación. En el primer semestre de 2020, el Ministerio del Interior contabilizó 7.450 denuncias por ocupación ilegal, frente a las 7.093 de un año antes, es decir, un 5% más. Por ello, debemos felicitarnos como sector asegurador, al incorporar necesidades demandadas por la sociedad, a pesar de una regulación jurídica poco favorable en esta tipología de casos”.

Debido a esta oportunidad de negocio que se está generando en este ramo, cada día más, las corredurías generalistas se están incorporando a la distribución de los seguros de Impago de alquiler. Existe un mayor interés por parte de los mediadores debido, sobre todo, a la fuerte demanda existente en el mercado. Estos productos se han democratizado y muchas corredurías, como es lógico, cuando la demanda es alta, lo incorporan en su portfolio de productos.

Solo ventajas

Antonio Muñoz-Olaya afirma que “se trata de un riesgo real, con una creciente demanda. El 30% de los alquileres de primeras viviendas están garantizados por Seguros de Alquiler. Y este porcentaje está creciendo, por lo que se está convirtiendo en una modalidad de seguro muy interesante para las aseguradoras y los mediadores”.

En su opinión no existe ningún inconveniente. “Nuestra experiencia como especialistas de este tipo de seguro, nos ha aportado una cartera de clientes muy estable, que, además, nos ha permitido aumentar nuestro ratio de póliza/cliente, obtener una buena siniestralidad y una manifiesta lealtad de nuestros clientes. La vida media de las pólizas de nuestra cartera en este ramo es superior a la del mercado. Esto nos permite contar con una alta tasa de renovación de nuestra cartera y mantener con las aseguradoras condiciones especiales y exclusivas”.

Evidentemente, todo esto les obliga a estar actualizados constantemente, tanto a nivel de nuevas necesidades de los clientes, como en la de asumir nuevos retos por la entrada de nuevos competidores y, por supuesto, esforzándose en que su equipo esté al tanto de todos los cambios regulatorios en materia de arrendamiento.

El mayor reto al que se enfrenta este tipo de seguros es el rigor técnico porque cada vez se están incorporando más garantías y más servicios en este tipo de pólizas. “Todo ello, en su conjunto, sumado a una posible guerra de precios, puede hacer temblar los cimientos de un producto que ha controlado bien la siniestralidad hasta ahora. Sin duda, el principal reto es mantener el equilibrio entre los costes siniestrales y los precios. Las primas deben tener sentido para los propietarios para que no opten por el autoseguro y las aseguradoras deben realizar una exigente selección del riesgo para mantener unos ratios de siniestralidad que permitan ofrecer unas condiciones aceptables al mercado”, apunta Muñoz-Olaya.

Otro reto serían los cambios en el modelo de negocio que obligan al sector asegurador a adaptarse, ofreciendo soluciones más flexibles e innovadoras. La capacidad de adaptación y la rapidez en la incorporación de garantías serán pilares fundamentales para la elección de una aseguradora como preferente y referente del mercado.

Los corredores que trabajan este ramo se están comprobando que en el mercado hay un exceso de oferta y están viendo que se están “despachando” productos similares sin tener en cuenta muchas de las necesidades reales de los clientes. Además, se están encontrando con la aparición de un nuevo modelo de negocio, como es la gestión integral del alquiler, donde algunas de estas empresas garantizan el cobro de la renta utilizando recursos propios o, dicho de otro modo, auto asegurándose, con el consiguiente riesgo que, en su caso, puede llegar a representar para los clientes. “La realidad es que estas empresas han pasado a ser un importante competidor del seguro de Alquiler”, afirma Antonio Muñoz-Olaya.