Montserrat Martin, abogada de Arag, explica por qué la creación de las “zonas tensionadas” en la Ley de Vivienda aún no ha tenido un impacto positivo en los precios del alquiler.
ARTÍCULO PUBLICADO EN LA REVISTA PYMESEGUROS Nº 133
Cada vez son más los españoles que viven de alquiler: más o menos el 24%, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Este es uno de los motivos por los que el pasado 24 de mayo se aprobó la nueva Ley de Vivienda que pretende ofrecer más protección a los inquilinos y moderar las subidas de los alquileres.
Una de las medidas más destacadas es la creación de ‘zonas tensionadas’. Son aquellas en las que la carga media de la hipoteca o del alquiler, más los suministros, supera el 30% de los ingresos medios de un hogar o en las que el precio haya subido al menos 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años. Teniendo esto en cuenta, la mayoría se encuentran en Madrid, Barcelona, la Costa del Sol, las islas y el litoral mediterráneo.
En las zonas tensionadas los grandes tenedores (los que tienen 5 o más inmuebles en esas áreas, sean personas físicas o jurídicas) no pueden alquilar por encima de la referencia que fije el Gobierno central. Por su parte, los pequeños tenedores en zona tensionada también deberán establecer el alquiler de acuerdo con ese mismo índice sino hay contrato previo. Y si la vivienda ya se había alquilado antes tendrá que tomarse como referencia la establecida en los últimos cinco años en el contrato anterior una vez aplicadas las actualizaciones.
La cuestión es que son las comunidades autónomas y ayuntamientos los que deben definir las zonas tensionadas, pues tienen traspasadas las competencias de vivienda. Y este es el punto débil de la norma, ya que son menos de la mitad las regiones que se muestran favorables a limitar estas zonas: Asturias, Canarias, Cataluña, Galicia, Navarra, País Vasco y Valencia.
De ellas, Cataluña será la primera Comunidad Autónoma en aplicar el límite a los precios del alquiler en zonas tensionadas. Lo hará después de algunos retrasos motivados por la espera a que el Gobierno central estableciese el Índice de Referencia del Alquiler al que se tendrán que ajustar los propietarios y que, finalmente, entrará en vigor el 13 de marzo. De hecho, Cataluña ya reguló los precios de los alquileres hasta marzo de 2022, cuando el Tribunal Constitucional anuló su aplicación.
Entre los municipios catalanes afectados por las zonas tensionadas se encuentran las ciudades de Barcelona, Tarragona, Lleida y Girona, además de los principales municipios del Área Metropolitana de Barcelona y la mayoría de los costeros. En ellas habitan 6,2 millones de personas, el 80,6% del total de habitantes de la comunidad.
El hecho es que el mercado del alquiler aún no ha mejorado, ya sea a causa del retraso de la creación del Índice de Referencia del Alquiler, de las comunidades autónomas que aún no han puesto en marcha la aplicación de la norma o de las que no piensan hacerlo. En el primer semestre del año pasado se alcanzó el mayor precio medio del metro cuadrado registrado nunca con 11,69 euros/m2, según datos de Fotocasa. En la Comunidad de Madrid, el aumento interanual de los precios fue del 12,8% el pasado mes de enero, según este mismo portal inmobiliario. El mercado nacional registró un alza del 5,1% en el mismo mes respecto a un año antes.
Habrá que analizar al detalle qué ocurre a partir de ahora en Cataluña para ver si esta tendencia cambia en la comunidad autónoma y si hay diferencias con las demás. De esta manera podremos empezar a comprobar si una de las grandes medidas de la Ley de Vivienda es una buena idea o no cambia la realidad de aquellas personas que viven de alquiler.
Montserrat Martin, abogada de Arag
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